Сергій Головченко — підприємець, який не просто будує житло, а формує середовище для життя. Його компанія Family розпочала свій шлях із невеликих проєктів, а сьогодні це один із великих девелоперів, що змінює підхід до будівництва та управління нерухомістю. В умовах війни він не тільки не зупинив роботи, а й продовжив реалізовувати нові житлові комплекси, підтримуючи економіку та громади, де працює його бізнес.
Його досягнення не залишились непоміченими. На міжнародній премії «Business Gravity. TOP-100» Головченка відзначили почесною нагородою «Підприємець року в сфері будівництва». В новому інтерв’ю він розповів, як змінився ринок нерухомості, що буде з будівництвом після перемоги та які виклики сьогодні стоять перед українськими забудовниками.
— Сергію, розкажіть, як почалася ваша кар’єра в будівельному бізнесі?
Моя кар’єра розпочалася у 2005 році з роботи у сфері промислового альпінізму. Ми займалися утепленням фасадів висотних будинків у Києві. Одним із перших великих проєктів були так звані “Голубі будинки” – там наша команда виконувала утеплення фасаду.
У той період будівельний ринок стрімко розвивався, попит на утеплення та фасадні роботи зростав, тому ми поступово розширювали команду, залучали нові бригади та бралися за складніші об’єкти.
У 2007 році, коли кредити були доступними, ми вирішили спробувати себе в будівництві. Взяли кредит на першу земельну ділянку в селі Гатне, щоб збудувати багатоквартирний будинок на 5 поверхів. Але вже у 2008-му році настала економічна криза і всі роботи довелося заморозити аж до 2011 року.
Коли ситуація стабілізувалася, ми почали розширювати нашу діяльність: спочатку будували по одному будинку на рік, потім по два, три… У 2016 році ми розпочали будівництво перших масштабних житлових комплексів, і відтоді рік за роком збільшували темпи. Спочатку будували 8 будинків на рік, потім 10-12. Це був динамічний і цікавий шлях, під час якого ми багато чого навчилися.
— Чи є у вас освіта будівельника?
Так, я маю профільну освіту. Отримав спеціальність у сфері промислового та цивільного будівництва. Але варто сказати, що ми починали будувати ще до того, як я офіційно отримав диплом. Це був досвід, набутий на практиці. Спочатку ми працювали без теоретичної підготовки, орієнтуючись на власний досвід і знання, отримані від майстрів, з якими працювали.
— Розкажіть детальніше про компанію “ЖК Family”. З чого все починалося і як давно ви на ринку?
Якщо говорити саме про великі житлові комплекси, то ми почали будівництво такого формату у 2015 році. Наш перший масштабний проєкт розташовувався у Гатному. Ми взяли ділянку площею 7 гектарів і збудували там 37 типових будинків, кожен із яких розрахований на 30 квартир. У цей комплекс заселился приблизно 1200 сімей.
Після цього ми вирішили розширювати свою присутність у передмісті та розпочали будівництво ще одного житлового комплексу у Білій Церкві – там було зведено 200 квартир.
Наступний великий проєкт ми також реалізовуємо у Гатному. Це масштабне будівництво на 15 гектарах, розділене на 9 черг. Перша черга вже введена в експлуатацію, другу ми плануємо завершити у 2025 році, а третя наразі перебуває на стадії будівництва – «коробка» вже зводиться.
— Люди більше зацікавлені купувати житло з ремонтом чи без нього?
До 2022 року більшість людей купували квартири без ремонту, адже мали бажання облаштувати їх за власним смаком. Це була більш економічна модель для забудовників, а для покупців – можливість зробити ремонт поступово, підлаштовуючи житло під свої потреби.
Зараз ситуація трохи змінилася: багато клієнтів шукають варіанти з уже готовим ремонтом. Це пов’язано з тим, що у людей менше коштів на додаткові вкладення та й на саму покупку. Багато хто купує житло за державними програмами кредитування, а в таких випадках основний акцент робиться саме на готове житло. Тому зараз найбільший попит на квартири з ремонтом – це дає змогу покупцеві одразу заселитися без зайвих витрат і клопотів.
— Скільки відсотків вашого житла продається на етапі будівництва?
До початку повномасштабного вторгнення ми продавали приблизно 90% квартир на етапі будівництва. Зараз, на жаль, ситуація змінилася кардинально. Люди купують переважно готове житло, тому що для них це єдина можливість скористатися державними програмами фінансування. Доступ до кредитів для купівлі житла в процесі будівництва фактично відсутній, а власних коштів у людей бракує.
— Розшифруйте більш детально формулювання «житло під ключ».
Житло під ключ – це квартира, у яку людина заходить і одразу може жити. Це означає, що всі необхідні ремонти вже виконані, стіни пофарбовані, підлога покладена, санвузли укомплектовані, а комунікації повністю підключені. Людині залишається лише занести особисті речі, меблі, техніку – і жити в комфорті. Дуже важливо, щоб у квартирі вже були підключені світло, вода, газ (якщо він передбачений), каналізація, щоб не доводилося чекати ще місяцями, поки всі ці комунікації будуть під’єднані. Ми в наших житлових комплексах завжди дбали про це, тому першими провели повноцінну каналізацію з Києва в Гатне, зробили проколи під трасами, підключили більше 2 км напірної каналізації та потужну електромережу. Це важливий фактор, бо досі багато забудовників продають житло, де відсутні підключені комунікації, а люди змушені чекати.
— Чи підтримуєте ви зв’язок з клієнтами, які придбали у вас житло? Чи після вручення ключів у вас, так би мовити, місія завершена?
Ми не просто передаємо ключі, а й залишаємося з клієнтами далі. Наша компанія є не лише забудовником, а й обслуговуючою організацією, тому ми підтримуємо наші житлові комплекси у належному стані. В наших ЖК велика територія, багато просторих дворів, дитячих і спортивних майданчиків, баскетбольних та футбольних полів. Це все потрібно доглядати та обслуговувати і ми цим займаємося. Більше того, ми помітили, що близько 50% нових покупців приходять за рекомендацією тих, хто вже живе у наших будинках. Люди купують квартири для своїх родичів або друзів, тому що їм подобається якість нашого житла. Це найкращий показник того, що ми рухаємося в правильному напрямку.
— Чи є у вас спільні проєкти з іноземними будівельними компаніями? Як ви вважаєте, які плюси і мінуси такого співробітництва для українського забудовника?
Прямих партнерських проєктів з іноземними забудовниками у нас не було, але ми працювали з іноземними інвесторами, які викуповували житло для подальшого перепродажу чи здачі в оренду. Якщо говорити про співпрацю з іноземними компаніями у форматі спільного будівництва, то це складно через відмінності в нормативній базі, підходах і особливостях ринку. Проте мій власний досвід будівництва в США допоміг мені зрозуміти, як працює ця сфера за кордоном. Наприклад, зараз я будую житло у Флориді, в Майамі і знання, які я отримав в Україні, значно полегшили мені процес адаптації до американських реалій.
— В Україні почали діяти програми кредитування купівлі житла. На вашу думку, попит на нерухомість від цього зріс?
Так, безумовно, це вплинуло на ринок. Близько 70% наших клієнтів наразі купують житло за кредитними програмами. Але тут є важливий нюанс – держава фінансує тільки купівлю готового житла, а не того, що ще будується. Через це продажі квартир на етапі будівництва впали майже до нуля. Якби держава дозволила кредитувати хоча б ті об’єкти, які вже на 70-80% добудовані і мають підключені комунікації, це могло б пожвавити ринок і допомогти забудовникам завершувати свої проєкти.
— Як ви вважаєте, зараз вигідніше інвестувати у покупку житла в Києві або в передмісті столиці?
Це два різних ринки і вони завжди такими були. Київ – це преміум-сегмент, там вищі ціни, менше вільних ділянок для нової забудови. І більшість нових квартир продається вже не як інвестиція, а як готове житло для проживання. Передмістя ж завжди було більш доступним варіантом, де можна купити квартиру за нижчою ціною і отримати більший комфорт за ці ж гроші. Якщо говорити про інвестиційну привабливість, то раніше люди більше вкладали в передмістя, тому що там ціни росли швидше. Але зараз через війну ситуація змінилася і багато інвесторів зупинили свої вкладення, очікуючи стабілізації ринку.
— Розкажіть про наступні заплановані проєкти вашої компанії.
Наша компанія зараз реалізує великий проєкт у Гатному – це ЖК на 15 гектарах, розділений на 9 черг. Перша черга була введена в експлуатацію під час повномасштабної війни, другу ми здаємо цього року, третя зараз будується. Ми маємо всі необхідні дозволи та документи, тому, попри складну ситуацію, продовжуємо роботу.
— Розкажіть про соціальну відповідальність вашого бізнесу. Кому ви допомагаєте? Кого підтримуєте?
Наша головна відповідальність – добудувати всі заплановані об’єкти і передати квартири власникам. Це дуже складно у військовий час, тому що будівництво подорожчало, бракує робочої сили, матеріали стали дефіцитними. Але ми продовжуємо працювати. Також ми допомагали армії, передавали будівельні матеріали, підтримували наших працівників, які пішли на фронт, і навіть продавали квартири по собівартості сім’ям, які втратили годувальників. До війни ми підтримували дитячі будинки та соціальні ініціативи, зараз основний акцент на наших працівниках і завершенні будівництва.
— Як один із успішних забудовників яким ви бачите архітектурне обличчя міста через 5-10 років?
Архітектура має відповідати місцю, де вона будується. Кожен район має свій архітектурний стиль. В історичних частинах міст потрібно зберігати автентичність – арки, декори, класичні фасади, а не скляні коробки. Натомість у бізнес-районах мають з’являтися сучасні офісні центри зі сміливими рішеннями.
Передмістя потребує малоповерхової забудови, схожої на європейську – затишні, комфортні будинки з просторими дворами. Київ зараз страждає від хаотичної забудови, де висотки ставлять одна на одну без інфраструктури. Хочеться, щоб девелопери думали не тільки про квадратні метри, а про якість життя мешканців – парки, дитячі майданчики, громадські зони.
Також важливо планувати комунікації заздалегідь. Повторюся, ми в Гатному проклали 2 км каналізації, зробили складні проколи під трасами, бо без якісної інфраструктури ЖК не може бути повноцінним.
Я бачу міста збалансованими: історія збережена, нові райони сучасні, забудовники працюють не тільки заради прибутку, а й створюють комфорт для людей. Сподіваюся, через 5-10 років це стане нормою.
— Що у вас як у забудовника є бажання створити?
Колись у мене була мрія побудувати великий хмарочос, який став би символом міста. Хотілося створити унікальну будівлю з вражаючою архітектурою, яка б не просто була житловим чи комерційним об’єктом, а стала знаковим місцем, впізнаваним на рівні країни чи навіть світу.
Але сьогодні, з урахуванням реалій, я більше думаю про практичні речі. Мрію, щоб закінчилася війна і ми заселили понад 4 тисячі сімей у їхню домівку. Головне – забезпечили їх якісним обслуговуванням. Мрії зараз більш приземлені – завершити всі розпочаті проєкти.
— Чи є у вас мрія відкрити будівельну компанію за межами України?
Це вже не мрія – це реальність. Ми відкрили будівельну компанію за кордоном і вже є перші результати. В нас є побудовані будинки, будинки які у процесі будівництва, та ті, які зараз на стадії проєктування та отримання дозволів. Наша компанія має офіційну ліцензію у Флориді, де ми розвиваємо будівельну та інвестиційну діяльність.
Я не очікував, що це відбудеться так швидко, але реалії в Україні змусили шукати нові можливості. Будувати тут стає все складніше через нестабільну ситуацію, ризики та фінансові труднощі. Тому ми прийняли рішення паралельно розвивати проєкти за межами країни. Це допомагає не лише утримувати бізнес на плаву, а й набиратися міжнародного досвіду, який у майбутньому може стати в нагоді і для відбудови України.
